BARNES Mont-Blanc et ses 7 agences immobilières en Savoie, dans l’Ain et en Haute-Savoie, vous éclaire sur le financement spécifique d’une maison ou d’un appartement en VEFA.
Le dossier de demande de prêt
Dans le cadre d’une VEFA, le dossier de demande de prêt immobilier à présenter à la banque pour le financement de votre projet doit contenir des pièces spécifiques : en plus des traditionnels relevés de banque, justificatifs de revenus et de charges, vous devrez en effet fournir un contrat de réservation établi par le promoteur. Pour accorder un crédit immobilier VEFA, les banques veulent en effet s’assurer non seulement de la fiabilité de l’acquéreur-emprunteur, mais aussi de celle du projet et de son promoteur. Il faudra donc fournir toutes les pièces justificatives et garanties apportées par le promoteur immobilier. Le contrat de réservation, essentiel au dossier, indique les caractéristiques précises du bien et son adresse, son prix et éventuellement l’échéancier de paiement, le délai de livraison, la date prévisionnelle de signature du contrat de vente, la condition suspensive d’obtention du prêt, et les conditions du droit de rétractation.
L’échelonnement du financement
Le paiement d’un bien en VEFA est nécessairement échelonné, selon des paliers strictement définis par la loi (article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitat). Afin de protéger les intérêts des acquéreurs, la loi encadre cet échelonnement en fixant des plafonds à chaque étape de la construction. Les promoteurs ne peuvent ainsi demander plus de :
- 35 % du prix total lorsque l’achèvement des fondations est validé
- 70 % lors de la mise hors d’eau (toiture posée et étanchéité validée)
- 95 % à l’achèvement du bâtiment
Le reste étant alors payé à la livraison.
Dans le respect de ces plafonds, il est possible d’ajouter des étapes : il est par exemple habituel de demander un acompte de 5% à la signature du contrat de réservation. D’autres paliers peuvent être mis en place, comme 50 % du prix total lors de l’achèvement des planchers, ou 80 % à la mise hors d’air et à l’achèvement des cloisons.
Il est à noter que l’échelonnement encadré par la loi pour une vente en VEFA diffère de celui d’une vente en CCMI pour l’achat d’une maison individuelle à un constructeur : dans ce dernier cas, les versements successifs sont plafonnés, aux mêmes étapes de la construction, à respectivement 20 % (fondations), 45% (hors d’eau), 85% (achèvement).
Le remboursement du crédit
À chaque palier de paiement, le promoteur envoie un appel de fonds. En cas de prêt, la banque débloque donc les sommes au fur et à mesure de l’échéancier. Cet échelonnement des déblocages de fonds engendre des intérêts intercalaires, qui augmentent au fur et à mesure de la construction jusqu’à atteindre leur maximal lorsque l’intégralité du prix a été payée.
Il existe plusieurs manières d’amortir un prêt immobilier souscrit dans le cadre d’une VEFA :
- Commencer à rembourser dès la signature du contrat de vente
- Commencer à rembourser à la remise des clefs, mais régler mensuellement les intérêts intercalaires durant la construction
- Différer les intérêts intercalaires et ne commencer à rembourser le prêt additionné de ces intérêts qu’après l’achèvement du bien
Le choix se fera, en accord avec la banque, selon votre situation : différer le remboursement du prêt au moment de la livraison s’imposera peut-être, par exemple, si vous devez vous acquitter de charges locatives avant d’emménager dans votre nouvel appartement VEFA.
Le paiement des charges de copropriété
Les charges de copropriété ne sont à régler qu’au moment de l’achèvement du lot acquis. Si le bien neuf a été livré en cours d’année, le syndic n’est pas en mesure de réclamer à l’acquéreur le paiement des charges correspondant à une année complète. Ainsi, si le principe d’une vente en l’état futur d’achèvement est de devenir propriétaire de l’ouvrage au fur et à mesure de son exécution (en vertu du calendrier d’échelonnement du paiement), ce principe ne s’applique pas aux charges de copropriété, qui ne sont dues que lorsque le bien est utilisable.
Vous êtes intéressés par un achat en VEFA entre lac et montagne ou souhaitez en savoir plus sur le sujet ? N'hésitez pas à contacter dès à présent l'un de nos conseillers BARNES Mont-Blanc !
