Suivez notre guide complet au sujet de la VEFA : découvrez les principes, les garanties et les avantages de ce mode d’acquisition immobilière strictement encadré par la loi.
Définition et signification de "VEFA"
En droit civil, VEFA ou Vente en l’État de Futur d’Achèvement est un contrat employé lors de transactions immobilières de biens à construire. On entend d'ailleurs fréquemment "vente sur plan" au lieu de vente VEFA ou "achat sur plan" au lieu d'achat VEFA.
Il est donc utilisé lors de la vente ou l’achat d’une maison ou d’un appartement sur plan : c’est-à-dire que la transaction s’effectue avant ou pendant la construction du bien, dans tous les cas avant son achèvement. On dit que l’achat se fait sur plan puisque l’acquéreur dispose d'un ensemble complet de documents descriptifs, de maquettes et de plans 2D ou 3D pour visualiser le bien après travaux. On citera entre autres éléments fondamentaux le plan de masse, le plan d'étage et la notice descriptive sommaire qui assurent la meilleure projection possible à l'acheteur.
Le promoteur à l’origine d’un programme neuf débute ainsi sa commercialisation avant le début du chantier, et la poursuit au besoin durant la construction. Maître d’ouvrage, le promoteur sera ainsi l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur jusqu’à la livraison, dont la date est fixée par la signature du contrat de vente (acte authentique devant notaire).
Spécificité de la VEFA : l’échelonnement des paiements
Le paiement du prix du bien se fait au fur et à mesure de l’avancement de sa construction. À chaque étape des travaux correspond ainsi un pourcentage du coût total à payer. Cet échelonnement est strictement encadré par le Code de la Construction et de l’Habitat, qui fixe des plafonds intermédiaires afin de protéger les intérêts des acquéreurs.
échelonnement des paiements en vefa
Dans le cadre d’une VEFA, l’état d’avancement des travaux peut être découpé en 8 étapes qui sont :
- L’ouverture du chantier
- L’achèvement des fondations
- Le coulage de la première dalle de béton
- L’élévation des murs
- La mise hors d’eau
- La pose des menuiseries extérieures
- L’achèvement des travaux
- La livraison
À chacune de ces étapes, lorsqu’elles sont validées et certifiées conformes, l’acquéreur verse un pourcentage du prix total, jusqu’à arriver au paiement des 100 % à la livraison en incluant les 5 derniers % versés au moment de la remise des clefs.
Le Code de la Construction et de l’Habitat ne retient que les trois étapes des fondations, de l’étanchéité et de l’achèvement pour fixer les plafonds d’échelonnement.
Le promoteur pourra ainsi réclamer à l’acheteur au maximum 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, 70 % lors de la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement des travaux. Lors des autres étapes, les taux doivent donc être fixés en fonction de ces plafonds, atteints par cumul. Les derniers 5% doivent être versés à la remise des clefs.
Dans le cas d’un crédit immobilier VEFA, la banque débloque les sommes d’argent réclamées par le promoteur au fur et à mesure des appels de fonds.
Bon à savoir : Pour votre crédit immobilier VEFA, vous pouvez demander à votre banque de différer le début du remboursement du capital. De cette manière, à partir du premier déblocage de fonds par la banque et jusqu'à la fin des travaux, vous pourrez vous contenter de payer uniquement des intérêts d'emprunt, ou intérêts intercalaires. L'avantage est de pouvoir débuter le remboursement du crédit uniquement lorsque vous entrez dans votre nouveau logement.
Contrat de réservation et contrat de vente
L’achat d’une maison ou d’un appartement sur plan passe par la signature d’un contrat de réservation, qui s’accompagne par un dépôt de garantie de 5% du prix total du lot concerné dans le cas d’une livraison prévue sous 1 an, et de 2 % du prix total si la livraison est prévue sous 2 ans. Après signature d’un contrat de réservation VEFA, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter.
Le contrat de réservation doit comporter des informations obligatoires sur les caractéristiques du bien, le délai de livraison, et les conditions de rétractation. Il vous sera nécessaire pour présenter un dossier de demande de prêt immobilier auprès d’une banque.
La transaction sera officialisée par le biais d’un contrat de vente signé devant notaire à l’ouverture du chantier. Seule la signature de ce contrat engage l’acheteur au paiement, dont l’échéancier est alors précisé.
Les garanties obligatoires en VEFA
Très encadrée, la vente en l’état de futur achèvement oblige le promoteur à plusieurs garanties destinées à couvrir d’éventuelles malfaçons ou dommages :
- La garantie de parfait achèvement : couverture de 12 mois contre les malfaçons ou vices apparents constatés à réception des travaux.
- La garantie biennale : couverture de 24 mois des malfaçons du second œuvre.
- La garantie décennale : assurance de 10 ans contre les désordres susceptibles de compromettre la solidité du bâti ou son usage.
- L’assurance dommage ouvrage qui permet une réparation des dommages rapidement, avant même la recherche de responsabilité.
3 garanties incontournables en VEFA
Bon à savoir : Il existe également une garantie de contenance, stipulant que la différence entre la surface annoncée du logement et sa surface réelle ne doit pas excéder 5% maximum. Dans le cas contraire, une réduction de prix proportionnelle à la surface manquante peut être appliquée ou une annulation de vente peut être demandée. Les constructeurs s'engagent généralement sur un % plus faible et les erreurs sont extrêmement rares sur ce point.
Les avantages de la VEFA
L’achat d’un bien immobilier neuf dans le cadre d’une VEFA présente de nombreux avantages, notamment grâce à l’encadrement strict dont elle bénéficie, destiné à protéger les intérêts des acquéreurs.
Opter pour une vente en VEFA offre l’assurance d’acquérir un logement dont la construction est approuvée par les différentes organismes concernés (urbanisme des mairies, CAUE et ABF), qui respecte le PLU des communes, la loi SRU et les réglementations thermiques en vigueur. Le produit est aussi sécurisé, puisque toutes les études techniques nécessaires sont réalisées en amont du projet et que l’ensemble des réglementations en vigueur sont respectées.
La responsabilité de la construction de l’ouvrage incombe exclusivement au promoteur jusqu’à la livraison. L’acquéreur d’un bien en VEFA est déchargé de ces préoccupations et bénéficie du confort d’un interlocuteur unique. Passer par un promoteur est aussi la garantie d’un accompagnement personnalisé et d’un haut niveau de services. L’acquéreur est en relation avec un conseiller dédié de la vente à la remise des clés, et bénéficie ensuite d’un SAV après la livraison.
L’achat d’un bien neuf permet enfin de profiter des frais de notaire réduits sur la transaction, avec une réduction de 2,5 % environ par rapport à un achat de bien ancien. Investir dans l’immobilier en VEFA permet aussi des économies d’impôts grâce au dispositif prévu par la loi Pinel. Enfin, les promoteurs proposent parfois des possibilités de personnalisation du bien, et dans ce cas vous pourrez signifier vos demandes de travaux spécifiques à la signature de la réservation pour obtenir un logement encore plus adapté à vos envies.
Les étapes clés de l'achat d'un logement en VEFA
chronologie des étapes d'un achat en VEFA
Barnes revient pour vous sur les 10 étapes clés auxquelles s’attendre dans le cadre de l’achat d’un bien en VEFA.
1) La recherche du bien
L’achat sur plan peut impliquer plusieurs modes de visualisation du futur logement : plans en 2D et 3D, maquettes, réalité virtuelle, visite de logement témoin.
2) La signature d’un contrat de réservation
La réservation d’un lot en état de futur achèvement doit faire l’objet d’un contrat à clauses suspensives signé par le futur acquéreur et par le promoteur immobilier.
3) Le dépôt de garantie
Le contrat de réservation stipule le montant d’un dépôt de garantie, qui sera versé sur un compte bloqué jusqu’à la signature de la vente définitive.
4) La demande de financement
Le contrat de réservation fixe aussi, le cas échéant, un délai à l’acquéreur pour sa recherche de financement. Il est généralement de 45 jours.
5) La personnalisation du logement
À la signature du contrat de réservation, et généralement jusqu’à un mois après, il est possible de demander des travaux modificatifs. La demande peut être refusée en raison de contraintes réglementaires ou techniques.
6) La signature de l’acte de vente
Le projet d’acte de vente est adressé à l’acquéreur un mois avant la date de signature devant notaire, pour vérification.
7) Les différents appels de fonds
Le règlement du prix de la vente est échelonné au fil des grandes étapes de construction, avec un plafond de 35 % du prix total à verser après la réalisation des fondations, 70 % à la mise hors d’eau du bâti, et 95 % à l’achèvement.
8) La construction
Le chantier est lancé par le promoteur lorsque la commercialisation des lots a atteint 30 % ou 50 % des biens disponibles. La construction dure 9 mois environ pour une maison individuelle, et de 16 à 24 mois pour une résidence d’habitation collective.
9) La livraison
La remise des clefs a lieu lors d’une visite sur site. 5 % du montant total du prix de vente est conservé jusqu’à la livraison pour permettre à l’acquéreur l’émission de réserves sur la conformité du bien.
10) Les délais de garantie
Plusieurs garanties permettent à l’acquéreur de signaler au promoteur des désordres, dysfonctionnements ou vices cachés : les délais après réception des travaux sont d’1 an pour la garantie de parfait achèvement, 2 ans pour la garantie biennale (dysfonctionnement d’un équipement) et 10 ans pour la décennale (vices cachés).
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