Qu’est-ce que le viager occupé ?
Un acquéreur (débirentier) qui achète une maison ou un appartement en viager occupé ne dispose pas du droit d’usage du bien acquis. Il ne peut pas y habiter non plus. Il s’agit d’un accord qui arrange les deux parties pour des raisons différentes. Le viager occupé peut prendre deux formes :
- Conservation du droit d’usage uniquement (la forme la plus répandue)
- Conservation du droit d’usage et de l’usufruit
Dans le premier cas, la loi interdit au vendeur de mettre son bien en location, même s’il quitte son logement et part en maison de retraite. Le cadre juridique relatif au droit d’usage et d’habitation (DUH) en France figure dans plusieurs articles du Code civil (à partir de l’article 625). Dans le second cas, on parle de nue-propriété. Le crédirentier conserve l’usufruit. Ainsi, il est autorisé à utiliser son bien (usus) et à percevoir des revenus (fructus) s’il décide de le mettre en location.
Bon à savoir : Les vendeurs qui conservent l’usufruit de leur bien perçoivent des rentes entre 20 % et 30 % plus faibles.
Quels sont les avantages du viager occupé pour le vendeur (crédirentier) ?
Le viager occupé permet au vendeur de continuer à utiliser son bien et de l’occuper tout en gagnant de l’argent. Il lui confère une sécurité qu’il recherche, puisqu’il perçoit des rentes viagères jusqu’à son décès tout en continuant à vivre dans son habitation.
Quels sont les avantages du viager occupé pour l’acheteur (débirentier) ?
Pour l’acheteur, le viager occupé à un triple avantage :
- financier
- fiscal
- décisionnel
Financier, car cette forme de transaction immobilière entraîne automatiquement une baisse du prix du bien appelée décote. Cette décote vient compenser le droit d’usage (et parfois d’usufruit) cédé au vendeur. Le montant de cet abattement se calcule sur la base de plusieurs critères comme le prix des loyers et l’espérance de vie du vendeur. Par ailleurs, les frais de notaire sont moins élevés que lors d’une vente ordinaire en viager occupé, car ces frais sont calculés uniquement après abattement.
Fiscal, car l’achat d’un bien en viager occupé donne droit à un crédit immobilier à taux zéro.
Décisionnel, car le vendeur est libre de revendre son bien quand il le souhaite.
Pour l’acheteur, le viager occupé est une excellente façon de se constituer un patrimoine immobilier, ou d'immobilier de luxe. Il s’adresse aux investisseurs qui ne recherchent pas une résidence principale dans l’immédiat mais qui souhaitent, à terme, s’offrir une résidence secondaire ou se lancer dans l’investissement locatif.
Quels sont les inconvénients du viager occupé pour le vendeur ?
Le montant des rentes viagères qu’il perçoit est moins élevé que dans le cadre d’un viager libre. La différence se doit au prix d’occupation du bien (le vendeur peut continuer à vivre dans le logement vendu), qui est calculé en fonction de son âge et déduit du prix de la vente. Si l’acte de vente ne prévoit pas la conservation de l’usufruit, il ne peut pas gagner de revenus en louant son bien. Autre détail loin d’être négligeable : c’est au vendeur de payer la taxe d’habitation et les charges courantes.
Quels sont les inconvénients du viager occupé pour l’acheteur ?
Par définition, le viager occupé permet au vendeur de continuer à occuper son bien. L’acheteur ne peut donc pas l’utiliser jusqu’à son décès. C’est à l’acquéreur de payer l’impôt foncier, ainsi que les gros travaux.
Comment sont calculées les charges ?
Le viager occupé est une transaction immobilière particulière qui doit prendre en compte plusieurs aspects au-delà des tendances du marché immobilier. Il faut bien sûr estimer le prix de vente du bien concerné. Il faut également déterminer le prix d’occupation du bien par l’acheteur, qui se calcule principalement sur la base de son espérance de vie.
Lorsque ces deux montants sont fixés, place aux modalités de paiement. L’acquéreur réalise le plus souvent un apport personnel qui est reflété dans l’acte de vente, le bouquet. Il convient également de calculer les sommes qui seront versées au vendeur tous les mois, les rentes viagères.
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