L’impôt sur la plus-value immobilière ne
concerne pas les résidences principales
Première chose à savoir, et non des moindres : le vendeur ne doit payer aucun impôt sur la plus-value si le bien immobilier vendu est sa résidence principale. L’exonération est totale, quel que soit le prix de vente du bien. Elle concerne le logement et toutes ses dépendances : garage, cour, jardin, place de stationnement… En tant que propriétaire, vous avez le droit de mettre en vente votre logement et de déménager jusqu’à ce que votre bien soit vendu. Vous disposez d’un délai d’un an pour céder votre bien à compter du jour de votre déménagement, afin de bénéficier de cette exonération.
Bon à savoir : L’impôt sur la plus-value immobilière ne concerne pas non plus le conjoint, le concubin ou le partenaire de Pacs du vendeur lorsque ce dernier demeure dans le bien cédé, à condition qu’un divorce ou une séparation soit le motif de la cession.
Les biens imposables
Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires sont soumises à l’impôt sur la plus-value immobilière. Sont également concernés les propriétés mises en location, les commerces, les terrains (y compris les terrains à bâtir) et les logements vacants. Vous devrez également payer cet impôt si vous revendez des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou de société civile immobilière (SCI).
Bon à savoir : Les SCPI et SCI sont des instruments de stratégie patrimoniale qui permettent de préparer la transmission d’un bien immobilier et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Les autres exonérations
La vente de la résidence principale est l’exemple qui illustre le mieux l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il existe cependant d’autres situations qui entraînent une exonération :
- Les petites ventes : ce terme désigne les transactions inférieures à 15 000 euros.
- Les premières fois : ce cas de figure s’adresse aux personnes qui cèdent leur résidence secondaire et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au moins dans les 4 années qui précèdent la cession. Une autre condition s’impose pour être exonéré : devenir propriétaire de sa résidence principale dans un délai de 2 ans à partir de la cession de la résidence secondaire.
- Certaines populations dont les ressources ne dépassent pas le plafond fixé, et qui ne paient pas l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les personnes en situation de handicap et les personnes âgées qui résident dans un centre médicalisé ou spécialisé depuis moins de 2 ans, les personnes invalides et les retraités.
- Une expropriation motivée par l’utilité publique à condition qu’au moins 90 % du total de l’indemnité touchée soient investis dans l’achat d’un bien immobilier ou des travaux (construction, agrandissement).
- Un bien détenu plusieurs années.
- Dans certains cas d’échanges ou de remembrement en milieu urbain ou rural.
- Dans certains cas lorsque le vendeur ne réside ni géographiquement ni fiscalement en France, bien que le bien cédé se trouve en France. Un régime d’imposition spécial existe pour ces cas de figure.
Les abattements
Le jeu des abattements est un mécanisme complexe. Cela dit, il existe une règle d’or que vous devez connaître en tant que propriétaire avant la cession, et que les agents immobiliers de Barnes Mont Blanc se chargeront de vous rappeler : le temps de détention de votre bien est intimement lié à l’imposition. Si vous revendez votre maison, votre appartement, votre local ou votre terrain au bout de 10 ans, l’impôt sur la plus-value sera moins élevé que si vous cédez votre bien 5 ans après son acquisition.
Ce principe explique pourquoi vous pouvez être exonéré de l’imposition si vous détenez votre bien depuis longtemps. Combien de temps ? 22 ans. Si la cession de votre bien se réalise au moins 22 ans après son acquisition, vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value. En pratique, l’abattement d’impôt sur le revenu est de 6 % à partir de la 6ème année à compter de l’année de l’achat du bien. Ce taux baisse à 4 % à partir de 22ème année. A ce moment, l’abattement sera de 100 % et vous serez donc exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière si vous décidez de vendre.
Bon à savoir : Ne pas confondre l’exonération de l’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière effective au bout de 22 ans, et l’exonération des prélèvements sociaux effective 30 ans après l’acquisition du bien.
Quel taux d’imposition pour les plus-values ?
Après les abattements, la plus-value immobilière nette est soumise à un taux d’imposition total de 36,20 % : impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements fiscaux (17,20 %). Lorsque la plus-value est supérieure à 50 %, une taxe supplémentaire vient s’ajouter (entre 2 et 6 % de la plus-value après abattements). Cette surtaxe ne concerne pas les terrains à bâtir.
Important : Lorsqu’il y a plusieurs cédants, le seuil des 50 000 € se calcule individuellement. C’est la quote-part qui sert de référence pour calculer la surtaxe. Si un couple marié/pacsé ou de concubins vend sa maison avec une plus-value nette de 70 000 €, la quote-part de chacun est de 35 000 €. Cette quantité étant inférieure au seuil d’imposition, aucun des deux ne devra payer de taxe sur les plus-values élevées.
Comment calculer le taux d’imposition pour les plus-values immobilières ?
Le calcul de la plus-value immobilière s’articule autour de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien (celui qui figure dans l’acte de vente). Ce calcul est en réalité un peu plus complexe, puisqu’il faut ajouter certains frais au prix d’achat (frais de notaire, commissions d’agence, droits de donation, travaux réalisés pour les biens détenus depuis au moins 5 ans…) et en déduire d’autres du prix de vente. Il est possible de réduire légèrement le prix de vente en déduisant d’autres frais tels que les diagnostics obligatoires.
Exemple
Vous avez payé en janvier 2007 250 000 € pour l’achat d’un appartement en tant que résidence secondaire. Vous avez réalisé des travaux d’agrandissement ou d’amélioration dont le montant total est de 15 000 €. En mai 2019, vous avez vendu votre bien 350 000 €.
Fixation du prix de vente : 350 000 € - 1 000 € de frais de diagnostics obligatoires = 349 000 €.
Fixation du prix d’achat : 250 000 € + 8 % de frais d’acquisition + 12 % de forfait travaux = 250 000 € + 20 000 € + 30 000 € = 300 000 €.
Calcul de la plus-value nette imposable : 349 000 € - 300 000 € = 49 000 €.
Entre l’achat (2007) et la vente (2019), vous avez détenu votre appartement pendant 12 ans. A partir de la 6ème année, vous bénéficiez d’un abattement d’impôt sur le revenu de 6 %, soit un total de 42 %. Base taxable avec taux de 19 % : 28 420 €.
Vous bénéficiez également d’un abattement de prélèvements sociaux de 1,65 % au bout de la 6ème année, soit un total de 8,25 %. Base taxable avec un taux de 17,2 % : 44 957,50 €.
Calcul de l’impôt sur la plus-value : 5 399,80 € (28 420 x 19 %) + 7 732,69 € (44 957,50 x 17,2 %) = 13 132,49 €.
Et après ?
Le notaire est le professionnel chargé de réaliser la déclaration de plus-value et de régler l’impôt au compte du vendeur du bien. Si vous venez de vendre, n’oubliez pas d’indiquer le montant de la plus-value immobilière sur votre déclaration de revenu complémentaire. L’impôt est prélevé une seule fois, et sera pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.
Vous aimeriez acheter un logement neuf ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans le neuf. Vous venez de vendre un bien immobilier à un prix supérieur à celui de l’achat ? Lisez notre article détaillé sur l’impôt sur la plus-value immobilière.
