Barnes réinvente le Viager avec le démembrement de propriété!
Spécialiste de l’immobilier de prestige, Barnes réconcilie par son approche innovante le principe du viager et le secteur de l’immobilier de luxe. Ses équipes expertes en viager sont très à l’écoute des séniors, et dans un même temps très au fait des attentes des acheteurs de biens de prestige. Jusqu’alors, le viager traditionnel intéressait peu les acheteurs dans l’immobilier de luxe, du fait des montants souvent très élevés que pouvait atteindre la rente, versée au vendeur jusqu’à la fin de ses jours. La vente en viager, occupé ou libre, consiste en effet traditionnellement en un premier versement appelé le bouquet, suivi de mensualités qui constituent la rente viagère. Le principe est avantageux pour les deux parties : l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix estimé du bien, plus ou moins importante selon l’âge du vendeur, et particulièrement avantageuse dans le cas d’un viager occupé ; le vendeur s’assure une rente à vie, particulièrement avantageuse dans le cas d’un viager libre, ainsi qu’un toit dans le cas d’un viager occupé. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur acquiert la pleine propriété dès la signature, c’est-à-dire la nue-propriété et l’usufruit. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit de son vivant. C’est autour de ce concept que Barnes a dépoussiéré le viager traditionnel pour proposer un mode d’acquisition adapté à l’immobilier de prestige : en proposant un démembrement de propriété, c’est-à-dire la vente de la nue-propriété seule et la possibilité pour le vendeur de conserver l’usufruit, mais à travers le versement d’un bouquet uniquement et sans rente.
En quoi consiste le démembrement de propriété ?
Opération simple, le démembrement en immobilier consiste à séparer la nue-propriété et la jouissance d’un bien, c’est-à-dire de dissocier les attributs de la pleine-propriété. Précisément, la notion de propriété est composée de 3 éléments :
- Le droit d’user du bien (en l’habitant par exemple) : l’usus
- Le droit de récolter les fruits du bien (notamment en le louant) : le fructus
- Le droit de disposer du bien (en procédant à sa vente ou en le transmettant à ses héritiers) : l’abusus
Le droit d’user du bien et celui d’en tirer profit sont réunis dans l’attribut double appelé usufruit. L’abusus correspond quant à lui à la nue-propriété.
Le démembrement consiste en la répartition des éléments de la pleine propriété entre plusieurs personnes, l’une en ayant l’usufruit, soit le droit d’usage et de fructus, l’autre en ayant l’abusus, soit la nue-propriété. Le démembrement prend fin au terme de l’usufruit, le bénéficiaire de la nue-propriété devenant plein propriétaire. Dans le cas d’une vente en viager, l’usufruit prend fin au décès du crédirentier (vendeur du bien en viager).
Les différents types d'achat en démembrement
L’achat en démembrement de propriété peut prendre plusieurs formes : l’achat en démembrement simple, croisé, ou encore croisé via une SCI.
Le démembrement simple
Il facilite la transmission d’un patrimoine immobilier dans le sens où il peut permettre à un enfant d’acquérir la nue-propriété d’un bien et à ses parents d’en acquérir l’usufruit. Au décès des parents, l’héritier reçoit ainsi la pleine propriété en franchise fiscale, c’est-à-dire sans payer de droits de succession.
Le démembrement croisé
C'est un type d’achat qui concerne notamment les couples n’étant pas mariés : il leur permet d’acheter chacun une part de nue-propriété et une part d’usufruit. Au décès d’un des partenaires, l’autre conserve ses parts d’usufruit et de nue-propriété : il conserve donc la jouissance de l’habitation même si des héritiers reçoivent l’autre part de nue-propriété et d’usufruit.
Le démembrement via une SCI
L’acquisition d’un bien immobilier en démembrement croisé peut aussi concerner les associés d’une SCI, qui seront chacun alors à la fois nu-propriétaire et usufruitier de deux parts distinctes du bien.
Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété peut avoir plusieurs intérêts :
Il permet tout à la fois de protéger le conjoint survivant et de transmettre ses biens à ses ayants-droits, en diminuant les droits de succession. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est en effet reconstituée en franchise de droits fiscaux.
Avec le démembrement d’un bien immobilier, des parents peuvent conserver la jouissance de leur bien en donnant à leurs enfants la nue-propriété. Cette anticipation de la succession est fiscalement avantageuse puisque la valeur de la nue-propriété correspond seulement à une fraction du prix du bien immobilier. De leur vivant, pendant le démembrement, les parents supportent les charges et les impôts et conservent la jouissance du bien, qu’ils peuvent habiter ou louer.
Dans le cas d’un démembrement croisé, il s’agit de protéger un conjoint survivant ou les membres d’une SCI. De même, les héritiers ne sont pas lésés par le mécanisme et la reconstitution de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit n’est pas soumise aux droits de succession.
Le démembrement peut être aussi utilisé dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, afin de permettre à ses héritiers de tirer un revenu locatif d’un bien.
Dans le cas d’une vente en viager, la vente démembrée avec conservation de l’usufruit permet au vendeur de percevoir une somme d’argent et de continuer à tirer des revenus de son bien ou de l’habiter.
La notion de quasi usufruit
La notion de quasi-usufruit intervient uniquement dans les cas où le droit de jouissance porte sur un bien consommable, ou plus précisément consomptible, c’est-à-dire dont le droit d’usage est indissociable de sa consommation. Il peut s’agit de liquidités, de marchandises, de récoltes agricoles, et parfois de valeurs mobilières. Dans ces différents cas, le quasi-usufruit désigne le droit de disposer de ces biens, à la condition qu’ils soient rendus à la fin de l’usufruit en quantité et en qualité égales. Le nu-propriétaire détient un droit de créance qu’il peut faire-valoir à l’issue du démembrement contre le quasi-usufruitier. En d’autres termes, si le quasi-usufruitier est libre d’utiliser les actifs dont il a le droit d’usage, il devient aussi débiteur d’une valeur identique vis-à-vis du nu-propriétaire. Dans le cas d’un quasi-usufruit viager, c’est la succession de l’usufruitier qui a alors envers le nu-propriétaire une dette de restitution. On peut dire inversement que le nu-propriétaire détient un droit de créance contre la succession du quasi-usufruitier.
