L’achat d’un vignoble requiert une excellente connaissance de la viticulture et des tendances de ce marché exclusif peu connu du grand public. L’idée vous semble séduisante ? Avant de vous lancer, veillez à annoter tous les points importants à étudier en détails pour garantir le succès de votre projet. Bâtiments, champs, terroir, climat, cave de vinification, équipements, stocks, ressources humaines, fermages, plus-values, parts de cave coopérative, marque, fonds agricole : Barnes Mont Blanc vous aide à analyser point par point tous les éléments à prendre en compte avant l’acquisition d’un domaine viticole pour éviter les mauvaises surprises et d’éventuels contentieux lourds de conséquences.
Sécurité et conformité des bâtiments
Les bâtiments cédés doivent respecter les normes obligatoires en matière de sécurité. Avant de signer, demandez au vendeur de vous montrer les diagnostics obligatoires et de les annexer à l’acte de vente :
- Amiante dans tous les immeubles bâtis : Sa validité est illimitée si le rapport est négatif, de 3 ans s’il est positif.
- Saturnisme : Ce diagnostic reflète la plombémie, la présence et le risque d’intoxication au plomb. Il est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1948. Sa validité est illimitée si le rapport est négatif, de 3 ans s’il est positif.
- Accès et qualité des eaux : Cette étude visant à déterminer la composition et la potabilité de l’eau doit être réalisée par un laboratoire agréé par le gouvernement (ministère de la Santé et/ou de l’environnement).
- Diagnostic termites et autres insectes xylophages (validité 6 mois).
- Diagnostic Performance énergétique ou DPE (validité 10 ans).
- Fosses septiques : cette étude est réalisée par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC), un organisme agréé par la commune. Un certificat de conformité est remis si l’étude est satisfaisante.
Important : Assurez-vous que tous les diagnostics et certificats de conformité figurent dans le dossier du vendeur avec l’acte de vente, au moment de la signature. Si un document manque à l’appel, ne signez pas jusqu’à ce qu’il soit annexé à l’acte de vente.
En plus des diagnostics, vous devez vous renseigner sur plusieurs points importants comme le permis de construire et le plan local de l’urbanisme (PLU). Si vous envisagez des travaux de rénovation ou d’agrandissement, assurez-vous qu’aucun obstacle physique ou administratif ne pourra vous en empêcher. L’étude des risques liés aux catastrophes naturelles et la garantie dommage ouvrage (valable 10 ans) sont d’autres points qui doivent retenir votre attention. L’étude des structures est fortement recommandée. Pour la réaliser, vous pouvez faire appel à un ingénieur BTP ou à un expert architecte. L’irruption d’une autoroute, d’une éolienne ou d’un quartier résidentiel peut avoir un impact négatif sur votre domaine viticole. Pour savoir si des gros travaux sont prévus dans votre zone géographique, informez-vous auprès des collectivités locales et territoriales (mairie, préfecture).
Le vignoble
Après les bâtiments destinés à toutes les étapes de fabrication du vin, place à la matière première : les vignes et le terroir. L’analyse minutieuse du vignoble peut se décliner en 6 volets :
- La surface plantée : Mesurez les surfaces via GPS pour une plus grande précision. Ce calcul s’impose avant toute acquisition de domaine viticole, en particulier si le vignoble est ancien.
- L’encépagement : La fiche d’encépagement, réalisée par les services de l'Institut National des Appellations d'Origine, est une déclaration annuelle qui reflète les récoltes que le vigneron souhaite commercialiser avec l’appellation AOC. Cette fiche doit être actualisée et validée par l’ODG ou les services des douanes. Quant aux parcelles AOC, vérifiez la densité des cépages et leur classement.
- Les risques naturels : Le climat a une grande incidence sur la production et la qualité du vin. Votre vignoble est-il à la merci de la sécheresse en été ou du gel en hiver ? Existe-il un risque d’inondations ? Plusieurs cartes identifiant les zones à risques peuvent être consultées.
- La santé du vignoble : Les vignes sont exposées à plusieurs maladies (maladie du bois, flavescence dorée, euthypiose) et à d’autres risques sanitaires comme une remontée de sel. Un état des lieux s’avère donc indispensable pour connaître l’état sanitaire du vignoble convoité avant de signer l’acte de vente.
- Le bois : Etudiez le PLU pour savoir si vos parcelles peuvent effectivement être utilisées à des fins viticoles.
- Les manquants : Dressez un inventaire précis avant les contrôles de l’organisme de défense et de gestion (ODG).
Les équipements
Tout le matériel utilisé doit être évidemment en bon état de fonctionnement, mais également conformes aux normes environnementales et du travail en vigueur. Le prix de la cession tient compte de la valeur du matériel de cave et agricole cédé. Faites un inventaire de tout le matériel et de son état.
La cave
En entrant dans la cave de vinification, vous ne saurez peut-être pas par où commencer votre inspection. Commencez par vérifier si les normes environnementales et en matière de sécurité du travail sont bien respectées, ainsi que les normes spécifiques associées à chaque appellation. Examinez les installations électriques. Vérifiez la présence de chloroanisoles (molécules qui peuvent contaminer le vin) et le traitement des effluents.
Les ressources humaines
En général, lors de la cession d’un domaine viticole, tous les efforts possibles sont réalisés pour préserver les contrats de travail. Cela signifie que les personnes qui travaillent dans l’exploitation actuelle seront celles qui opéreront sur votre domaine. Observez-les en train de travailler pendant votre visite. Un premier aperçu peut vous donner quelques informations intéressantes sur le personnel et sa façon de procéder. Surtout, vérifiez bien les contrats de travail. Assurez-vous qu’ils sont en règle.
Les stocks
La valorisation et le calcul des stocks sont des tâches délicates. Bouteilles, stocks vracs, matières sèches, produits phytosanitaires : prenez le temps de tout compter.
Les avances aux cultures
Afin de garantir la bonne continuité du domaine viticole, le futur vendeur débourse des sommes pour obtenir une bonne récolte, même s’il sait qu’il est sur le point de céder son vignoble. Ces frais sont appelés avances aux cultures. En pratique, ils sont ajoutés aux stocks.
Les fermages
Si le domaine viticole en vente est en fermage, le propriétaire doit discuter avec le fermier installé pour parvenir à un accord en vue de résilier le bail. Ce cas de figure est assez rare, puisque la grande majorité des acquéreurs potentiels ne sont pas intéressés par un vignoble en fermage.
Les caves coopératives
Dans certains domaines viticoles, les vignerons cèdent leur raisin à une cave coopérative de vinification. En cas de cession, le nouveau propriétaire peut souhaiter mettre fin à cet accord. Cette volonté doit être communiquée par écrit avant la signature de l’acte de vente. Vous n’aurez ainsi pas à payer d’indemnités de sortie.
La marque
Une protection maximale des marques cédées est fondamentale. Assurez-vous que la protection couvre les marchés internationaux.
Les fonds agricoles
Comment calculer leur valeur ? Faut-il croire sur parole le vigneron qui vante la qualité de son fonds agricole ? Les clients actuels continueront-ils à acheter leur vin chez vous ? Difficile à dire. Ces questions méritent cependant un temps de réflexion.
Les plus-values
La plus-value désigne la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente du vignoble. Il existe deux types de plus-values : privées et professionnelles. Pour les calculer, il convient de recourir aux services d’un notaire, d’un expert-comptable et d’un conseiller juridique.
Vous souhaitez en savoir plus sur la vente et l’achat de domaines viticoles ? Les agents immobiliers de Barnes Mont Blanc vous aident à optimiser votre projet de vente ou d’acquisition de vignoble.
